В последнее время в тематических изданиях все чаще стали появляться объявления о продаже аптек и аптечных сетей.
Только за 2003 год одной из московских компаний, специализирующихся на продаже готовых бизнесов, было принято 17 подобных заявок.
Покупатель
Всех потенциальных покупателей можно разделить на две группы: владельцы розничных или вертикально интегрированных сетей, стремящиеся к их расширению, и сторонние, или непрофессиональные, инвесторы. Люди, входящие во вторую категорию, как правило, интересуются не собственно аптеками, а в том числе аптеками. При продаже аптек сложилась уникальная ситуация, когда средняя сумма, которую покупатель готов выложить за бизнес, выше запрашиваемой собственником.
Сейчас усредненный инвестор готов купить аптеку за 175 тыс. долл. США Несмотря на это, темпы продаж невелики. Причина – несоответствие спроса и предложения: инвестор ищет предприятие с хорошим трафиком, расположенное рядом с больницами, станциями метро, торговыми центрами. Немаловажную роль играет хороший ремонт, большие витрины, световая реклама (вывеска), даже грамотный мерчендайзинг. Кроме того, покупателю важно, чтобы помещение находилось в собственности продавца. В случае аренды ее срок должен превышать 11 месяцев.
Расчеты показывают, что увеличение срока аренды на один год снижает требования, предъявляемые инвестором к внутренней норме доходности, на 1,66%. Казалось бы, разница небольшая, но здесь речь идет о том, что покупатель готов к большему сроку окупаемости вложений, а значит, расположен к инвестированию большей суммы. На практике стоимость работающих компаний определяется преимущественно доходным методом. По сути, цена, за которую может быть продан бизнес, в первом приближении будет равна произведению ежемесячного дохода на срок окупаемости, соответствующий конъюнктуре рынка. То есть, если ваш бизнес приносит 10 тыс. долл. США в месяц, а большинство покупателей желает, чтобы их вложения окупились за два года, то за такую компанию они скорее всего не заплатят более 240 тыс.
В настоящий момент инвесторы готовы ждать возвращения своих вложений не более 2 лет (норма доходности – 50% годовых), но для розничных фармацевтических предприятий этот срок может достигать 3-3,5 лет. Показатель возрастает тогда, когда бизнес продается вместе с недвижимостью, в данном случае можно приплюсовать еще 2 года. Дело здесь в том, что недвижимость ? высоколиквидный актив, стоимость которого можно вернуть в любое время.
Продавец
Основная причина продажи ? неудовлетворенность собственника размерами получаемого дохода или недостаток средств для развития. Рентабельность выставляемых на продажу аптек редко превышает 4-6%. Прибыльность такого бизнеса колеблется в интервале 2-5 тыс. долл. США в месяц, что сопоставимо с зарплатой менеджеров среднего и высшего звена в московском регионе. Такие компании в большинстве своем создавались в 1995-1997 годах, когда продажа фармпрепаратов подавалась как сверхрентабельное дело.
Сейчас, когда крупные аптечные сети проводят агрессивную маркетинговую политику, которой рядовому предпринимателю нечего противопоставить, экономическая эффективность аптечного бизнеса снизилась. Владельцы аптек оказываются перед выбором: продолжать работать, получая минимальную прибыль, войти в одну из сетей, потеряв свою самостоятельность, или продать свое дело, получив средства для инвестирования их в другую сферу.
Средняя цена, запрашиваемая продавцом за свое дело, составляет 162 тыс. долларов. При этом самый дешевый объект был оценен в 35 тыс. долл. США (небольшой аптечный пункт в одном из спальных районов Москвы), а самый дорогой – в 3,5 млн. долл. (оптово-розничная сеть в Саратовской области). Стоимость аптек, продаваемых без недвижимости (вместе с правами аренды), редко превышает 50 тыс. долл.. Выше всего оцениваются розничные торговые компании, работающие в режиме супермаркета (85-120 тыс. долл.), бизнесы, включающие в себя несколько аптек (70-920 тыс. долл.), вертикально интегрированные оптово-розничные сети (от 400 тыс. долл.).
Кроме того, надо учитывать, что предприятия, продаваемые вместе с недвижимостью, оцениваются дороже – к цене бизнеса добавляется стоимость помещения. При этом спрос на аптеки значительно превышает предложение. Так, к консультантам за последний год обратилось более 70 инвесторов, желающих приобрести аптеку или аптечную сеть. Это объясняется тем, что для аптек, более чем для каких-либо других бизнесов, действует правило: проще купить готовое предприятие, чем создавать новое. Затраты времени и средств на поиск помещения, получение всех необходимых лицензий, покупку оборудования, подбор персонала будут значительно выше тех, которые необходимы для приобретения уже оснащенного предприятия.
Аптека
Нередко основным фактором, мешающим эффективной смене собственника аптеки, выступает ее завышенная цена. Владелец может аргументировать запросы объемами сделанных им вложений, стоимостью имущества, своим представлением о месте компании на рынке и ее будущем. Он может обращаться к данным независимой оценки.
Однако все это не отражает рыночной стоимости компании как готового бизнеса. За примерами далеко ходить не надо: на московском рынке уже два года продается аптечная сеть, состоящая из 14 торговых точек. Владелец оценил ее в 1,4 млн. долл. США, цену снижать отказывается. Результат –бизнес, несмотря на интерес со стороны потенциальных инвесторов, до сих пор не продан и, судя по всему, будет находиться в неопределенном состоянии еще долго.
Еще одна причина, тормозящая продажи аптек, – значительные сезонные колебания ликвидности. Аптеки, как правило, выставляются на продажу летом, когда их прибыль минимальна. Инвестор, видя демонстрируемые компанией экономические показатели, оказывается не готов вложить в нее свои средства. Зимой же собственник зачастую откладывает продажу, стремясь получить максимум прибыли воспользовавшись всплеском деловой активности. Кроме того, эффективной продаже аптеки может препятствовать поведение собственника.
Специфика организации аптечного бизнеса в Москве ведет к тому, что продать подобное предприятие, быстро и без потерь для владельца может только консультант. Дело здесь не только в том, что он проведет грамотную оценку и быстро найдет покупателя, а в соблюдении конфиденциальности. Проще всего проиллюстрировать это на конкретном примере неудачной самостоятельной продажи.
Владелец одной московской аптеки обратился к консультантам с целью продажи своего бизнеса. Выяснив, что необходимо внести аванс, решил справиться с этой работой самостоятельно. Продавец подал объявление в газету «Из рук в руки», указав номер своего мобильного телефона. Уже через несколько дней в аптеке его ожидали представители службы безопасности компании, осуществлявшей оптовую торговлю фармпрепаратами и отпускавшей розничным продавцам товар с отсрочкой платежа. Они поставили жесткие условия отпуска товара только после предоплаты – поставщик не мог рисковать, когда аптека в любой момент может сменить собственника. Плюс к этому, многие работники аптеки, узнав о решении руководства, приняли решение о смене места работы. В итоге, через полгода это предприятие по-прежнему продавалось, но уже как коммерческая недвижимость – сам бизнес перестал существовать.
Источник: www.franchising-consult.ru